Yunanistan Golden Visa: gerçek toplam maliyet.

Son durum · 27 Eylül 2026

Önerilen %15 devir vergisi

Eylül'ün ilk haftasında açıklandı: AB dışından gelen alıcılara konut alımında %15 devir vergisi. Bugün oran %3,09. Haberlere göre yalnızca gerçek kişilere ve yalnızca konutlara uygulanacak; Yunan kökenliler ve uzun süreli oturum sahipleri hariç tutulacak. Henüz somut bir düzenleme ya da yürürlük tarihi yok.

Panik yapmayın. Öneri yasalaşırsa bu sayfayı aynı gün güncelleriz. Aşağıdaki maliyet hesabını iki senaryoyla da gösteriyorum.

Bölüm · 10 Eylül 2026 Yunanistan'da %15 Vergi Gerçek mi? →

Neden hala en çok sorulan program?

Türkiye'den en çok başvurulan, en çok reklamı yapılan golden visa Yunanistan'ınki. Portekiz'in bile önünde; İtalya yanına yaklaşamıyor. Program Temmuz 2013'te başladı, ilk iki yıl neredeyse kimse başvurmadı. Ben ilk dosyamı 2015'te yaptım.

Sebebi basit. Üç kuşağı tek başvuruda kapsıyor, orada yaşamanızı istemiyor ve kart, şartlar sürdükçe ehliyet gibi beş yılda bir yenileniyor. Kimse size “niye gelmedin” diye sormuyor.

Bu kadar sorgusuz sualsiz program dünyada yok.

Yunanistan Golden Visa 101, 22 Mart 2026

Ama talep soğuyor. Yeni başvurular 2024'te 9.372 iken 2025'te 7.021'e indi; 2026'nın ilk yedi ayında 3.086. Eşikler iki kez yükseldi, şimdi de devir vergisi masada.

Hangi yatırımla başvurabilirsiniz?

Program aynı oturumu on farklı yatırımla veriyor. Tutarlar asgari yatırımlar; yorumlar benim. Birine dokunun, ayrıntısı altta açılsın.

Kaynak: Yunan göç mevzuatı ve bölümde aktarılan şartlar.

Üç kuşak aynı başvuruya girebiliyor

Sizinle birlikte eşiniz (ya da noter onaylı birlikte yaşadığınız partneriniz), 21 yaşından küçük çocuklarınız ve hem sizin hem eşinizin anne-babası aynı başvuruya giriyor. Ebeveynler sorgusuz sualsiz kapsanıyor; üç kuşak aynı anda.

Tek zayıf nokta: Çocuklar büyüyor. 18'ini geçen çocuk için öğrenci izni gibi ayrı yollar var; kuralına uygun yapılırsa sorun olmuyor.

Aile bireylerine göre devlet harçları

Kim	Devlet harcı
Ana başvuru sahibi	€2.000
Eş ya da partner	€150
18 yaşından küçük çocuklar	Harçsız
Ebeveynler, iki taraftanKişi başı	€150
Oturum kartıKişi başı	€16
Örnek aile: siz, eşiniz, iki çocuk, iki ebeveyn	€2.546

Başvurudaki adres net olmalı; tercihen satın aldığınız mülkle aynı.

Başvurudan karta: yaklaşık bir yıl

Süreler ofisten ofise değişiyor. Ben kendi kartımı 40 günde aldım; ama bunun reklamını yapmak doğru değil. Bir yıl hesaplayın.

1. Hazırlık

   Ön değerlendirme

   Dosyada ret riski var mı, baştan bakıyoruz. Sonra mülk ya da yatırım seçimi.

2. Adım 1

   Ön sözleşme ve belgeler

   Rezervasyon bedeli, çeviriler ve apostiller. Yunan vergi numarası (AFM) alınıyor; banka hesabı isteğe bağlı, ama öneriyorum.

3. Adım 2

   Noterde tapu ve başvuru

   Başvurudan sonra “beyaz kağıt” denen başvuru belgesini alıyorsunuz. Bu belgeyle Yunanistan'da tam zamanlı yaşayabilirsiniz.

4. Adım 3

   Biyometri Bizzat

   Parmak izi ve fotoğraf için bizzat gidiyorsunuz. Randevuyu iki kez kaçırırsanız başvuru reddedilir; her şeye baştan başlarsınız.

5. Adım 4

   Kart 5 yıl

   Onaydan sonra kartlar kuryeyle geliyor. Şartlar sürdükçe beş yılda bir yenileniyor.

Onaylar 40 günde de çıkabiliyor, 6–8 ayda da, bir yılda da. Bu işin bir kısmet tarafı var. Bir de uyarı: Beyaz kağıtla seyahat ederken bazı havayolları binişte belgeyi sorgulayabiliyor.

Gerçek toplam maliyet

Örnek bir aile: siz, eşiniz, 18 yaşından küçük iki çocuk ve iki ebeveyn. Dönüşüm rotasında 250 bin avroluk bir daire. Kalemler bugünkü kurallarla:

Yunanistan golden visa, örnek aile için toplam maliyet

Kalem	Tutar
Mülk: dönüşüm ya da restorasyon rotasıSatarsanız golden visa da gider	€250.000
Vergi ve resmi masraflar
Devir vergisi, %3,09	€7.725
Noter, %1,09	€2.725
Tapu kaydı	€1.250
Hizmetler
AvukatGayrimenkul alımı ve golden visa başvurusu dahil	€7.500
Emlak komisyonu, %2Her alımda olmayabilir	€5.000
Başvuru
Devlet harçları ve altı kart	€2.546
Çeviri, apostil, vergi numarası	€1.000
Sağlık sigortası, ilk yılBütün aile için; başvuruda şart	€1.500
Masraflar, mülk hariçMülk bedelinin yaklaşık %12'si	≈ €29.200
Genel toplam	≈ €279.200

“Her şey dahil 5.000 avro” teklifine dikkat. Bu paketlerde fark çoğu zaman mülkün fiyatına konuyor. Fiyatı piyasayla karşılaştırmadan imza atmayın.

Tutarlar piyasa ortalamasıdır, teklif değildir. Son doğrulama: 12 Kasım 2026.

Kira, getiri ve vergi

Golden visa mülkünü kısa dönem kiraya (Airbnb) veremezsiniz; cezası 50 bin avro ve oturum izninizin iptali gündeme gelebiliyor. Uzun dönem kiralamak serbest.

Eskiden “kolay %8” diyorduk; o rakam Airbnb'ye dayanıyordu. Bugün hedef net %3–4. Büyük bir değer artışı beklemeyin.

Büyük bir değer artışı beklemeden net bir nakit akışı, %3–4 bir gelir hedeflememiz lazım.

Yunanistan Golden Visa 101, 22 Mart 2026

Yunanistan'da kira geliri vergisi dilimleri

Yıllık kira geliri, dilim	Vergi
12.000 avroya kadar	%15
12.001–24.000 avro	%25
24.001–36.000 avro	%35
36.000 avro üstü	%45

Çıkışı da baştan konuşalım: Yunanistan'da çıkış yok. Mülkü sattığınız gün golden visa da gidiyor.

Vatandaşlık: yedi yıl ve Yunanca

Kağıt üzerinde yedi yıl sonra vatandaşlığa başvurabiliyorsunuz. Ama bu yedi yılı fiilen Yunanistan'da yaşayarak geçirmeniz ve akıcı Yunanca konuşmanız gerekiyor. Golden visa'da yaşama şartı yok; vatandaşlıkta var. Bu ikisini karıştırmayın.

Bu programa vatandaşlık hayal ederek girilir mi? Kesinlikle hayır. Bir de Schengen kuralı: Kartınızla diğer Schengen ülkelerinde 180 günün 90'ını geçiremezsiniz.

Yatırımsız yollar: FIP ve dijital göçebe

Yunanistan'da yaşamak istiyor ama bir mülke bağlanmak istemiyorsanız iki vize daha var. İkisi de yatırım istemez; karşılığında orada yaşamanızı bekler.

Kimler için uygun değil

• Pasaport için giriyorsanız: vatandaşlık yedi yıl fiilen yaşamak ve akıcı Yunanca ister.
• Getiriyi Airbnb ile hesaplıyorsanız: kısa dönem kiralama yasak.
• Parayı birkaç yıl içinde geri isteyecekseniz: satarsanız oturum da gider.
• Seçkin bir semti giriş fiyatına istiyorsanız: o semtin eşiği 800 bin avro.
• Kırk günlük onaya güvenerek plan yapıyorsanız: bir yıl hesaplayın.
• Biyometri için Yunanistan'a gidemeyecekseniz.

Benim kararım

Yunanistan'a oturum için girin, pasaport için değil. Üç kuşağı tek başvuruda, bu kadar sorgusuz kapsayan başka bir program bilmiyorum; yaşama şartı da yok. Karşılığında likit olmayan bir daireye bağlanıyorsunuz. Yunanistan'da çıkış yok.

Bu yüzden en sade rotayı öneriyorum: net %3–4 kira getiren, tertemiz, 250 bin avroluk bir daire. Önerilen %15'i de yakından izliyorum; yasalaşırsa bu sayfayı aynı gün güncellerim.

Sık sorulan sorular

Kaynaklar ve değişiklik kaydı